Что такое вторичное жилье и первичный рынок недвижимости?
Журнал Floors Полезные статьи 20 ноября 2018 11:16
Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые различаются по форме собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы подробно узнать, что такое вторичная недвижимость, чем такие объекты отличаются от первичных, в чем отличия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынками недвижимости, читайте в нашей статье.
Есть ли смысл приобретать такое жилье?
покупка первичного типа жилья имеет смысл только в том случае, если получение ВНЖ и ВНЖ не является первостепенной задачей и может быть отложено на определенный срок до завершения строительства дома. В противном случае от такого варианта можно смело отказаться. Следует помнить, что получив такое жилье, вы не сможете сразу в него войти. Квартира нуждается в ремонте, причем делать это, как говорится, «с нуля».
Тем не менее покупка жилья на первичном рынке имеет некоторые преимущества: не нужно будет ничего переделывать от прежних владельцев, ввиду отсутствия проблем с ремонтом. Однако вряд ли он сможет перекрыть минус в виде существенных дополнительных затрат по времени и деньгам.
Плюсы и минусы
Вопрос основного места жительства имеет несколько аспектов:
- Денежный аспект. Здесь существует проверенная временем и практикой закономерность: чем раньше вы подписываете договор о согласии на долевое строительство, тем ниже стоимость 1 кв м первичного жилья.
- Сроки. Если договор был заключен в то время, когда дом еще находится на стадии земляных работ, условия ввода в эксплуатацию и получения права собственности могут быть отложены на довольно длительный срок (иногда до 2 лет). В этой ситуации более привлекательным выглядит жилье на вторичном рынке, так как въехать в него можно практически и сразу после завершения сделки.
- Дополнительные расходы.
- Квартира на рынке первичного жилья передается собственнику не только в юридическом смысле «в чистом виде», но и в прямом. То есть отделка там будет черновая, а значит, значительные затраты на ремонт. Когда речь идет о вторичном жилье, ситуация намного проще. Но преимуществом первичного жилья в этом смысле является возможность сделать ремонт по желанию владельца. То есть обустройство квартиры в соответствии с личными предпочтениями в плане стиля, цветовой гаммы, стоимости строительных материалов и их качественных характеристик. Что важнее – экономия на ремонте или первичное жилье – решать, конечно, каждому покупателю самостоятельно.
- Ипотека на рынке первичного жилья. На практике это часто бывает сложно. Не все финансовые учреждения кредитуют долевое строительство. Даже если некоторые банки согласятся на это, процентные ставки будут довольно высокими. Это связано с тем, что банки не хотят рисковать, ведь в случае банкротства застройщика они становятся собственниками неликвидных объектов.
- Риск быть обманутым застройщиком высок только в том случае, если человек доверил свои деньги строительной компании, имеющей низкий авторитет и плохую репутацию. Строитель с солидным имиджем никогда не пойдет на такой риск. Поэтому сделки с такими компаниями — очень выгодная процедура с низкой вероятностью возникновения споров.
Итак, основными преимуществами рынка первичного жилья являются:
- психологический комфорт владельца, за счет «эффекта первого хозяина»;
- юридическая «чистота»;
- возможность достижения сверхрыночной прибыли до 30%, путем инвестирования на ранних стадиях строительства.
Риски
В целом долевое участие в строительстве – это процесс, который, несмотря на всю привлекательность и юридическую «чистоту», связан с рядом рисков. Наиболее важными являются высокие трудности прогнозирования даты окончания строительства дома, возможность банкротства застройщика, возникновение социально-экономических изменений в государстве.
При этом привлекает только один момент: если строительство идет без проблем, можно получить дорогую и юридически «чистую» недвижимость.
Чтo тaкoe втopичнoe жильe
Вторичное жилье – это жилая недвижимость – квартиры, дома, общежития, которая находится на учете в собственности физических лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов идет от собственника, при оформлении сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.
Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продавать, так как не являются собственниками.
Распространено сокращенное наименование вторичного имущества — вторичное. Сам термин указывает на то, что означает вторичное жилье – объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена переуступка прав.
Что выбрать: перепродажу или новостройку
Соответственно, вторичный рынок жилья – это совокупность всех жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных на продажу их собственниками.
Читайте также: Почему горчит пекинская капуста в салате и что делать
Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти втopички
Преимущества:
- Доступная цена — по сравнению с ценой 1 м2 на первичном рынке. Как правило, вторичная недвижимость ценится меньше, чем современная новостройка. Исключение составляет жилье, которое признано памятником архитектуры.
- Быстрое оформление сделки – сделка купли-продажи и передачи прав собственности может быть совершена за месяц и меньше. В сравнении с франшизой при строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после ввода объекта в эксплуатацию.
- Развитая инфраструктура – за время эксплуатации вторичного жилья в районе сложилась инфраструктура: магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, транспорт. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов — преобладает именно второстепенная собственность. В новых районах, где располагаются новостройки, к моменту заселения первых жителей инфраструктура обычно находится на стадии застройки. Если рассматривать частный сектор с этой точки зрения, то при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новую дачу и посадить плодовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.
- Дополнительные скидки — вы можете поторговаться с владельцем и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на запланированные акции от застройщиков.
Минусы:
- Амортизация объекта – для любого здания рассчитывается плановый срок эксплуатации, после которого объекту требуется капитальный ремонт или снос. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% плановым сроком эксплуатации — около 100 лет. При покупке вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях и намного больше. Например, по плану строительства панельных домов в 1950-60-е годы такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.
- Низкое качество – дома старше 90 лет построены по устаревшим стандартам и нормам, поэтому квартиры имеют неудобную планировку, низкие потолки, индивидуальное отопление
- Более высокие затраты на содержание и ремонт – вторичка отличается низкой экологичностью и энергоэффективностью, а при проведении ремонта приходится платить за демонтаж старых покрытий и покрытий
- Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту предмета, так как может быть допущена последующая передача права собственности. Если, например, квартира была продана без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.
Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже недвижимости. Как правило, к цене квартиры добавляется около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от первоначального качества имущества. Поэтому, чтобы выгодно продать старые дома, лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту невыгодна, а вещи «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.
Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния
Стоимость второстепенных объектов зависит от:
- год строительства;
- функции площади и макета;
- управление качеством и связь.
Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько быстро собственник хочет продать недвижимость и как он планирует использовать полученные средства. Если, например, собственник продает квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет держать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован в реализации недвижимости в короткие сроки и может делать скидки. Диапазон снижения цен или предложений может быть достаточно широким.
Интересно! В потерявших жизненные перспективы регионах стоимость жилья может упасть в десятки раз — с $50-100 тыс до $3-5 тыс. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.
Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти
Преимущества:
- Несколько вариантов оплаты покупки – новостройки продаются в рассрочку, ипотека, условия кредита от застройщиков выгодно отличаются от банковских предложений. Кроме того, вы можете купить готовые дома после сдачи дома в эксплуатацию или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.
- Высокое качество – при строительстве новых домов используются современные материалы, технологии, ориентируются на новые стандарты при разработке проекта. В новостройках показатели теплоизоляции выше, новая электропроводка, системы вентиляции, на каждую квартиру предусмотрена индивидуальная система отопления, проходных комнат нет, а все заботы. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность купить и зарезервировать собственное парковочное место.
- Низкие затраты на содержание объекта. Обстановка дома и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляются уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление ниже.
- Меньше затрат на оформление договора. Вам не нужно платить агентам по недвижимости — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.
- Чистая продажа — не собственники, которые могут оспорить сделку. Для проверки требуется только репутация и документы разработчика.
- Выгодное вложение. Со временем из-за развития района цена на квартиру может вырасти.
Функции:
- Пo цeнe — ecли cpaвнивaть нoвocтpoйки и втopичкy в oднoм paйoнe и c paвным кoличecтвoм кoмнaт, cpeдняя cтoимocть квapтиp в нoвыx дoмax бyдeт нa 20% вышe зa cчeт бoльшeй плoщaди, cтoимocти 1 м2 и бoльшeгo cпpoca нa нoвyю нeдвижимocть.
- Пo pacпoлoжeнию — из-зa плoтнoй зacтpoйки и выcoкoй cтoимocти зeмeльныx yчacткoв в цeнтpaльныx и paзвитыx paйoнax гopoдa зacтpoйщики чaщe иcпoльзyют пoд cтpoитeльcтвo cвoбoдныe тeppитopии нa oкpaинe, гдe xyжe paзвитa инфpacтpyктypa и тpaнcпopт. Исключением становятся крупные жилые комплексы – в их проекты помимо многоквартирных домов входят детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме того, строительные компании предварительно согласовывают новые маршруты общественного транспорта и остановки в шаговой доступности от комплекса.
- С долевым участием – если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, есть риск, что документы на строительство и участок оформлены. Из-за таких ошибок объект не может быть сдан в эксплуатацию, подключен к центральному водоснабжению и канализации, а значит, в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, специалисты рекомендуют покупать недвижимость в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.
Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку необходимо оплатить всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих странах Европы действует иная схема расчета, защищающая пайщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Нaпpимep, в Иcпaнии чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe дocтaтoчнo внecти oкoлo 5 тыcяч eвpo, eщe 30% oт cтoимocти нyжнo выплaтить пpи пoдпиcaнии дoгoвopa c зacтpoйщикoм, a ocтaтoк — пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию.
Ocoбeннocть цeнooбpaзoвaния
Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья – эконом, бизнес или стандарт. В цену включены затраты на покупку земли, материалов и строительства, а также прибыль компании. Общая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещения или ремонт под ключ.
Минимальная стоимость нового жилья определяется затратами на строительство: если цена продажи окажется ниже затрат, компания понесет убыток. На первичном рынке резкие падения спроса и предложения наблюдаются реже по нескольким причинам:
- новая недвижимость пользуется спросом;
- в процессе строительства задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому моментально остановить процесс строительства не представляется возможным;
- невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и строительство объекта занимает от одного до нескольких лет.