Верховный суд России по вопросу о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Реконструкция, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, является изменение конфигурации помещения при необходимости внесения изменений в техпаспорт. Это может быть перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проемов, расширение жилплощади, установка дополнительных санузлов и так далее.

При реконструкции или переоборудовании в помещения устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое оборудование, электрооборудование. Эти изменения также предполагают внесение изменений в техническую документацию на МКД (ч. 1 ст. 25 ТК РФ).

Реконструкция, в отличие от техперевооружения и реконструкции, изменяет параметры всего МКД: высоту, площадь, объем (ст. 1 ГРК РФ). Реконструкция включает в себя замену несущих конструкций, надстройку и перепланировку, расширение основного строительного объекта: утепление стен, расширение дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и интерьером и др работает.

Отличие перепланировки от переустройства

Рассмотрим разницу между перепланировкой и переустройством на примере квартиры:

Влияет на конфигурацию помещения (несущие стены, перегородки, окна, дверные проемы, шкафы)	Воздействует только на инженерные сети, не затрагивая жилое помещение в целом (например, стены)
Изменение площади комнаты, например — в результате расширения санузла за счет коридора	Нет расширения комнаты
Могут появиться новые помещения, например — раздевалка	Не появляются новые комнаты
Необходимо внести изменения в кадастровую справку на квартиру	Также входит в техническую документацию жилого помещения
Требуется согласование с органами местного самоуправления, жилищной инспекцией или отделом архитектуры	Необходимо согласовать с соответствующими службами. Например, при перемещении электрооборудования — с городской электросетью, а при перемещении газовой плиты — с газовой службой

Пример разницы. Антон купил квартиру со старой сантехникой, душевой вместо ванны и перегородкой между туалетом и ванной. Он хочет внести изменения.

В нашем случае возможна как реконструкция, так и перепланировка санузла:

• Если хозяин меняет старые трубы на новые и кардинально меняет сантехнику во «мокрых помещениях», это считается ремонтом.
• Если вы хотите снести перегородку между ванной и туалетом, объединить их в одну комнату, это перепланировка.
• Если санузел расширяется за счет жилого помещения, это тоже переоборудование, которое необходимо согласовать с жилищным управлением.

А если вам нужно заменить старую дверь ванной на новую, то это косметический ремонт. Ему не нужно одобрение. В отличие от той же переделки и реорганизации.

Незаконная переделка квартиры

Реконструкция квартиры через МФЦ

Можно ли продать квартиру с незаконной переделкой?

Чем отличаются эти процедуры?

Основное отличие этих двух понятий состоит в том, что в первом случае вносятся изменения (перенос, установка, замена) в инженерно-техническое и электротехническое оборудование. Во втором случае изменяется первоначально утвержденный план квартиры, т.е возведение или снос перегородок между комнатами, расширение жилплощади и т д

 

 

Кроме того, отличие состоит в том, что каждая из этих процедур имеет свои ограничения, которые необходимо учитывать собственнику при проведении перепланировки или переустройства жилья. Например, при изменении планировки квартиры запрещается:

• провести полный или частичный демонтаж несущих стен;
• объединить кухню и гостиную;
• переносят влажные помещения;
• закрыть доступ к инструментам и так далее

При переустройстве помещения не допускается проведение следующих процедур:

• устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных коммуникациях;
• переместить вентиляционный канал;
• мешать работе средств пожаротушения и так далее

Особенности переустройства

Реорганизацию, как и перепланировку, необходимо согласовывать с контролирующими органами: в чем между ними разница? Последний вид изменений как раз касается планировки помещения, его площади и требует согласования с БТИ и Жилищной инспекцией.

Реорганизация направлена ​​на улучшение жилищных условий путем замены инженерно-технического оборудования, что отражено в техническом паспорте.

Закон не требует, чтобы такое изменение норматива на квартиру обязательно оформлялось. Но здесь необходимо получить разрешение всех органов, отвечающих за изменение инженерных сетей. Для их проверки специалистам должен быть предоставлен доступ в реконструируемые помещения.

Ремонт включает в себя:

• ремонт инженерных и сантехнических приборов;
• переоборудование оборудования для отопления (кроме выноса батарей на застекленный балкон или лоджию);
• замена газовых плит (в т.ч электроприборов);
• демонтаж водопроводных и канализационных сетей от кухни, санузла и санузла и прокладка новых линий (подъемные линии должны оставаться на прежнем месте).

В последнем случае требуются предварительные изменения технического плана.

Перестроить технические сети могут не только полноценные собственники, но и те, кто взял квартиру в ипотеку. Вам просто нужно сообщить о корректировках в финансовое учреждение.

Предполагается, что согласование реорганизации проще с точки зрения времени и денег. Но это не всегда так. Если ожидается глобальная трансформация систем и оборудования, приходится бегать по цепочке инстанций.

Порядок согласования процедур в многоквартирном доме

Несмотря на различия между этими двумя видами переделки дома, в обоих случаях владелец должен получить соответствующее разрешение. Причем сделать это нужно до начала ремонтных работ.

Каждый владелец квартиры должен помнить, что проведение перепланировки или переустройства без разрешения надзорного органа в будущем может быть признано самовольным действием. В этом случае нарушитель должен заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние. Порядок согласования реконструкции и реорганизации описан в ст. 26 ЖК РФ.

Эта процедура включает следующие шаги:

1. Подготовка заявления и сбор необходимых документов.
2. Подача полного пакета бумаг в территориальное отделение Норвежской жилищной инспекции и получение расписки о приеме документов.
3. Ожидается завершение процедуры согласования планируемых изменений.
4. Получение документа, подтверждающего утверждение проекта перепланировки (реконструкции) квартиры.
5. Проведите необходимый ремонт.
6. Внедрение процедуры (на этом этапе приемочная комиссия проверяет, действительно ли изменения соответствуют первоначально представленному проекту).

Куда обратиться для проведения?

Согласно п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, для согласования реконструкции (переустройства) жилого помещения заявитель должен направить в орган местного самоуправления пакет документов. В данном случае речь идет о территориальном отделении Норвежского жилищного управления. Именно этот орган уполномочен решать подобные проблемы.

 

Ссылка! Для экономии времени вы можете подать документы на согласование через любой ближайший МФЦ.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры потребуется собрать широкий перечень документов, к которым относятся (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):

• заявление об одобрении внесенных изменений;
• правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или ранее выданное свидетельство о праве собственности);
• проект будущих изменений жилого массива (реконструкция/перепланировка);
• техпаспорт на квартиру;
• согласие на осуществление тех или иных изменений, полученное от всех членов семьи арендатора помещения (при наличии договора социального найма);
• заключение Министерства культуры Российской Федерации (если место жительства, где будут осуществляться указанные изменения, относится к объектам культурного, исторического наследия).

Как составить заявление?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266 утверждена форма официального заявления, используемого при согласовании перепланировки (переустройства) квартиры. При составлении такого документа необходимо учитывать следующие общие требования:

1. напечатано на нескольких листах формата А4;
2. информация вводится от руки в специально предназначенные для этого пустые поля;
3. все данные должны быть достоверными и не содержать ошибок;
4. обязательно наличие необходимых подписей (заявителя и лиц, если их согласие необходимо для проведения таких изменений в обустройстве квартиры);
5. приложение также содержит полный список приложений.

Решение о согласовании или об отказе в нем

По результатам обработки представленных документов работники Жилищного управления Норвегии могут принять одно из следующих решений:

1. Относительно согласования будущих изменений в конкретном помещении – в этом случае заявителю направляется письменное разрешение на проведение перепланировки или переустройства.
2. Отказ от проведения планируемых изменений также оформляется в виде письменного документа, в котором должны быть указаны причины отказа со ссылкой на соответствующую законодательную норму (ст. 27 ТК РФ).

В ст. 27 перечислены несколько причин, по которым собственнику квартиры может быть отказано в одобрении. Сюда входят: подача неполного пакета документов, направление бумаг не в тот орган или несоответствие представленного проекта требованиям и ограничениям, установленным на законодательном уровне.

Основание для проведения

Основанием для реализации проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения является документ, подтверждающий успешное прохождение процедуры согласования (п. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Сотрудники Норвежского жилищного управления отправляют его заявителю в течение 3 дней с момента принятия решения.

Форма этой бумаги также утверждена Постановлением Правительства РФ № 266. После получения такого документа собственник может приступать к плановым ремонтным работам.

Завершение переоборудования или изменения конфигурации квартиры

Завершающим этапом реконструкции и перепланировки квартиры является выезд на объект приемочной комиссии. Основная цель этой процедуры — проверить, соответствуют ли внесенные изменения тому проекту, который изначально был представлен на утверждение.

Для проведения такой процедуры к собственнику в оговоренное время приезжает комиссия, состоящая из сотрудников контролирующего органа. Они проверяют помещение. Если все в порядке, переустройство (переустройство) завершено, что подтверждается специальным документом – актом приемочной комиссии (п. 1 ст. 28 ЖК РФ). В дальнейшем этот документ сотрудники Норвежского жилищного управления отправят в регистрирующий орган.

Вы — агентство недвижимости или застройщик?

Мы предлагаем уникальные условия риэлторам и застройщикам Первоуральска. Заполните заявку сейчас

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

Для проведения работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен предварительно получить согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общим имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение или увеличение размера совместной собственности возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило распространяется на реконструкцию, переустройство и перепланировку, использование части прилегающей территории, когда к жилому помещению подключается собственник части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения реконструкции или переустройства помещений в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их завершения. Суд должен установить, что изменения в помещении не ущемляют прав других жителей МКД и не представляют угрозы для их жизни и здоровья (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В противном случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние в соответствии с технической документацией (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Проанализируем несколько судебных дел, которые касались вопросов приведения помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техническим паспортом.

Читайте также: Как мыть полы для дезинфекции в квартире и доме

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало определяющим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из московских многоквартирных домов в Краснодаре. Собственник обратился в орган местного самоуправления с заявлением о получении документов на уже выполненную перепланировку помещения. Муниципалитет отказал в разрешении. Хозяин обратился в суд.

Первая и апелляционная инстанции признали право истца на сохранение квартиры в отремонтированном виде с учетом того, что измененная жилплощадь соответствует требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации. Верховный суд РФ отметил, что суды не учли существенных обстоятельств дела. Согласно пункту 3.8 СП-2.1.2.2645-10 запрещается размещать ванные и туалеты над жилыми комнатами и кухнями в жилых домах. Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

При обследовании и обследовании жилого помещения было установлено, что после переноса перегородок площадь кухни и санузла увеличилась. Поскольку квартира прокурора находится на четвертом этаже, для дела было важно уточнить, в каких комнатах на третьем этаже после переоборудования расположены кухня и санузел.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции это не учел при вынесении решения. Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Различий еще больше, представим их в виде таблицы:

По поводу изменения конфигурации квартиры	Может включать реконструкцию
Он выполняется в рамках исходного объекта. Это значит, что вносить изменения разрешено только внутри квартиры	Расширение общей площади жилого дома, надстройка верхних этажей, создание пристройки, дополнительного помещения — включая работы по фундаменту
Не влияет на фасад	Частичная или полная смена фасада, например — облицовка сайдингом, укладка бревен и т.п
Не влияет на потолок	Возможны всевозможные дополнения в зависимости от типа мансарды, а также замена стропил и кровельного покрытия
Возможна замена несущих стен, например — вырезание проемов	Несущие стены не затронуты. Максимально возможно восстановить и укрепить их
Не влияет на инженерные сети	Частичная или полная замена инженерных сетей, сантехники и электрооборудования

Короче говоря, реконструкция гораздо шире, чем ремоделирование. Он может затрагивать фундамент и фасад, а также расширять общую площадь объекта за счет пристроек. Реконструкция в первую очередь касается частных домов. Перепланировку можно провести в любой квартире.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже на правах социального найма, построила две пристройки к квартире, увеличив площадь в 2 раза. Реконструированные помещения не нарушали требований СП-2.1.2.2645-10, требований пожарной безопасности и соответствовали техническим регламентам, действующим на территории Российской Федерации. Однако орган местного самоуправления отказался сохранить квартиру в отремонтированном состоянии, и спор был передан в зал суда.

Первая инстанция, а затем и апелляционный суд удовлетворили требования жильцов квартиры. Судьи посчитали, что перечисленные пристройки не нарушают прав и интересов других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Таким образом, согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ суды разрешили сохранить жилое помещение в отремонтированном виде.

Верховный суд РФ, в который муниципалитет подал кассационную жалобу, не согласился с выводами первых двух судов. Верховный суд РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в общую собственность МКД. Представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента с наружными кирпичными стенами и крышей. Такая конструкция изменила площадь квартиры, а также увеличила общую собственность МКД за счет новых ограждающих конструкций.

Верховный Суд РФ указал, что для проведения такой реконструкции при изменении общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 УК РФ). МКД). ЖК РФ). Истцы не обращались с этим вопросом в ОСС.

Для суда также было важно, что земля, находящаяся в совместной собственности МКД, использовалась без согласия ОСС. Пристройка к квартире на земельном участке без получения согласия на пользование может быть признана самовольной постройкой в ​​силу ст. 222 ГК РФ.

Данные обстоятельства не были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций, в связи с чем Верховный Суд Российской Федерации направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Хозяин решил устроить в своей квартире кабинет. Орган местного самоуправления дал разрешение на перевод жилых помещений в профессиональные помещения и на перепланировку в соответствии с представленным проектом. Однако хозяин квартиры сделал реконструкцию: появился второй этаж, что значительно увеличило общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган местного самоуправления отказал в издании закона о вводе помещения в эксплуатацию. Владелец не согласился с этим решением и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца и подтвердила позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, которая не предусматривала реконструкцию помещений и элементов МКД и надстройки второго этажа. Вопрос о реорганизации на общее собрание не выносился. Своими действиями истец нарушил права третьих лиц, так как самовольно увеличил свою долю в совместно нажитом имуществе до совместно нажитого имущества.

Апелляционный суд отменил это решение и постановил, что владелец может оставить себе переоборудованное помещение. Выполняемая работа не представляет угрозы для жизни и здоровья других людей, не ущемляет их права и интересы. Важным аргументом для принятия судом решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительной документацией в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений МКД и органа МСУ на реконструкцию. Работы, проведенные в профессиональных помещениях, изменили параметры площади бывшей квартиры и коммунального имущества МКД.

Судья пояснил, что согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 отсутствие разрешения на самовольное проникновение не может быть основанием для отказа в признании права собственности на такое здание. Необходимо определить правомерность отказа органа МСУ в выдаче разрешений.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменением элементов МКД, Верховный Суд РФ отменил решение апелляционного органа и принял решение о пересмотре апелляционной жалобы.

Различия между перепланировкой и переустройством

Подводя итог, чем реорганизация отличается от перепланировки жилища, можно выделить основные моменты:

• В первом случае изменения направлены на инженерные сети, во втором – на площадь и конфигурацию помещений.
• При перепланировке квартиры необходимо сделать эскиз или проект, перепланировка характеризуется их отсутствием.
• В отличие от переустройства, перепланировка всегда требует внесения новых данных в техпаспорт жилья.
• В большинстве случаев временные и финансовые затраты различны – перепланировка обычно менее экономична, чем реорганизация.

Есть разница в согласовании модификаций: отличие реорганизации в том, что разрешение на нее дают службы, в ведении которых находятся инженерные сети. Преобразование было одобрено муниципальными властями.