Последствия самовольной перестройки частного дома в 2022 году

Что такое реконструкция дома?

Есть две концепции: восстановление и восстановление. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные понятия. Реконструкция – это комплекс работ, в результате которых изменяется высота здания, его параметры, расширяется объект, производится перестройка или надстройка. Упоминается в Градостроительном кодексе России. Реконструкция предполагает внутреннюю реорганизацию. Это может быть снос перегородки, стены, установка перегородки и т д. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания не возникает.

Таким образом, реконструкция частного дома проводится, чтобы увеличить объект, сделать его просторнее. Реализация влечет за собой необходимость внесения корректировок в документы на строительство, а также перерегистрацию в Росреестре.

Реконструкция включает в себя ряд работ. Все должно быть выполнено в соответствии с градостроительными нормами. Перед началом работ необходимо уведомить местную администрацию о планируемых изменениях. Этот орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае он будет считаться несанкционированным.

✅ Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв узаконить изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

• Административный штраф — в связи с незаконной реконструкцией, применимый к вашей ситуации (ст. 9.5 КоАП РФ). Физические лица (граждане) должны заплатить от 2000 до 5000 рублей, а также от 500 до 1000 рублей — за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Уголовная ответственность — в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо причинение вреда жизни и здоровью людей.

Порядок оформления реконструкции частного дома в 2022 году

Чтобы узаконить реконструкцию дома, нужно много времени и сил. Вы должны быть готовы к этому. Но в целом процедура ремонта дома достаточно проста:

• Составление технического плана. Перед обращением в органы необходимо подготовить технический план, в котором будет зафиксировано текущее состояние объекта. Это может сделать только кадастровый инженер. В нашей компании вы можете заказать технический план дома после ремонта.
• Подать заявку в администрацию. На этом этапе действуем так же, как и при обычной координации. Вы можете написать его в свободной форме. Такое заявление может подать только землевладелец. Если собственников несколько, например, земельный участок или дом находится в долевой собственности, необходимо получить разрешение на реконструкцию частного жилого дома или памятника у всех. Администрация обрабатывает заявку около месяца. И чаще всего отказывается.

Если администрация отказывает, следующая инстанция — суд. Перед подачей претензии и оформлением разрешения на реконструкцию рекомендуем собрать следующие документы:

• Согласование с Роспотребнадзором на соответствие дома санитарным нормам. Здесь есть один нюанс, для частного дома санитарно-эпидемиологическая экспертиза не обязательна. Но так как нужно собирать доказательства для суда, то можно договориться о реконструкции частного дома.
• Согласование с пожарной службой. Не всегда есть возможность согласовать реконструкцию с пожарной инспекцией. Иногда ГПН отказывается. В этом случае вы можете обратиться в суд с заявлением о назначении пожарного расследования. Положительный вывод станет аргументом в вашу пользу.
• Согласие заинтересованных сторон. Получение разрешения на реконструкцию от всех заинтересованных лиц является обязательной процедурой. Заинтересованные лица не могут быть только собственниками или соседями по участку. Это может быть муниципалитет или государство. Например, если рядом с домом проходят линейные объекты муниципального или федерального значения. В этом случае необходимо обратиться в надзорные органы.
• Согласование с Росавиацией. Если объект находится в 30-километровой зоне от аэропортов, оформить реконструкцию частного дома без разрешения ведомства невозможно.

Переговоры требуют много времени и усилий. Во многих случаях заявка рассматривается около месяца. Всегда есть риск быть отвергнутым. Поможем согласовать строительные работы с надзорными органами.

После того, как все документы собраны, можно обращаться в суд. Иски о признании права собственности на реконструированный дом подаются в районный суд. На первый взгляд, здесь есть противоречие, так как истец уже имеет имущественные права. Противоречия со стороны закона фактически нет, так как изменен ОКС. Реконструкция частного жилого дома может привести к двум основным последствиям:

• Фактическое создание нового объекта. Например, если вы делаете пристройку к дому или другому этажу.
• Сохранение предыдущего объекта, но с улучшенными свойствами.

В исковом заявлении вы должны обосновать свою позицию. Документ, который был собран на предыдущем шаге, прилагается к претензии.

✅ Как узаконить реконструкцию?

Изменился процесс легализации строительства и/или реконструкции. С 04.08.2018 легализация осуществляется без разрешения на строительство — в связи с изменениями в ФЗ № 342 от 08.03.2018.

Теперь, чтобы оформить реконструкцию жилого или садового дома, достаточно прислать уведомление о своих намерениях. Орган местного самоуправления (ОМС) примет сообщение, изучит представленную информацию и даст ответ – положительное или отрицательное решение (см. «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома“).

Разберемся, как оформить перестроение с учетом изменений.

Частного дома

Ремонт дома бывает разным. Собственник может надстроить еще один этаж, оборудовать мансарду, создать комнату, кухню, гараж или пристройку в виде санузла.

Узаконивать изменения лучше всего в административном порядке. Таким образом, вы экономите деньги и время.

Что мы должны сделать:

1. Обратитесь в администрацию с извещением о перепрофилировании частного дома.
2. Получите разрешение на ремонт.
3. Полная реконструкция.
4. Обратитесь в БТИ, Росреестр или кадастровую компанию. Есть договор на кадастровые работы и изготовление технического плана.
5. Геодезисты проводят замеры и передают информацию главному инженеру.
6. Регистрация технического плана на CD-ROM в формате XML.
7. Собственник дома снова присылает извещение — на этот раз о завершении работ, прикладывая технический план и квитанцию ​​об уплате госпошлины.
8. Регистрация изменений в ЕГРН.

При наличии на участке чужого недвижимого имущества или линейных объектов при легализации необходимо позаботиться об учете третьих лиц. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ реконструкция не должна нарушать их законных прав. В противном случае оно признается произвольным.

Второй момент легализации связан с соблюдением прав совладельцев в доме. Если жилой дом принадлежит нескольким лицам, они должны дать согласие на перепрофилирование. Любое несогласие поставит под угрозу процесс. Поэтому нужно в первую очередь обо всем договориться заранее.

Многоквартирного дома

Многоэтажные жилые дома могут подлежать перепланировке по инициативе собственников квартир или управляющей компании.

Вопрос о целесообразности реконструкции выносится на общее собрание собственников жилья (п. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения необходим кворум и большинство голосов.

Если реконструкция уменьшит размер общего имущества в доме, требуется согласие 100% собственников и держателей машино-мест в МКД — секциях. 6.2 п. 1 ст. 51 ГРК РФ.

Планировщик должен согласовать запланированное преобразование с архитектурой. Вместе с извещением подается проект реконструкции одноэтажного дома. Схема составлена ​​организацией из СРО. Обязательным условием является наличие лицензии и разрешения на разработку проектной документации. Если администрация даст добро, реконструкцию можно будет узаконить в обычном порядке.

Нежилого помещения

Узаконение других объектов осуществляется по тем же правилам, что и жилых домов. Специалисты Росреестра рекомендуют собственникам включать в технический план заключение специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.

Заключение должно содержать информацию о проведенной работе. Чтобы легализация прошла успешно, следует отметить:

• заключение по несущим конструкциям (стенам);
• характер демонтажа перегородок (несущие/ненесущие);
• информация о дверях, окнах;
• данные о новой нагрузке на несущие конструкции;
• сведения об охране нежилых помещений;
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Нарушения требований СНиП, СанПиН и других нормативных актов затрудняют узаконение профессиональной пристройки к дому. Собственнику придется либо устранять нарушения, либо пытаться узаконить реконструкцию через суд.

Не знаете, где и с кем согласовать перестройку? Читайте нашу статью «Как получить разрешение на ремонт коммерческого помещения“.

Что делать, если реконструкция сделана незаконно

Нередки случаи незаконного обращения имущества. Стоит ли легализовать работу или лучше оставить все как есть? Как узаконить самовольную реконструкцию?

Любые незаконные строительные работы могут привести к серьезным последствиям:

• Приказ вернуть дом в первоначальное состояние. Вы должны сделать это за свой счет.
• Налоговая конверсия за последние три года. Если реконструкция сильно меняет параметры дома, меняется и кадастровая стоимость. Если, например, построить дополнительный этаж, кадастровая стоимость дома увеличится. Это означает, что сумма налога также увеличится. При обнаружении незаконной реконструкции можно пересчитать налог.
• С таким домом не получится провести ни одну сделку. Если вы попытаетесь продать его или получить залог, незаконная работа будет очень быстро разоблачена. Потому что дом, который есть на самом деле, не соответствует данным из реестра. Проблемы возникнут и при наследовании такого имущества. Наследники должны пройти все процедуры легализации. В противном случае вы не сможете обустроить себе дом.
• Могут быть проблемы с подключением к коммуникациям, особенно к газу. При изменении параметров дома схема подключения может быть изменена. В этом случае газовики просто предпишут вернуть все в исходное состояние или отключить подачу газа.

Незаконная реконструкция может иметь и другие последствия. Поэтому рекомендуем не рисковать и как можно быстрее оформить реконструкцию жилого дома.

Нюансов в вопросах собственности много, поэтому невозможно привести какой-то один способ легализации, который бы подходил абсолютно для каждого случая. Ваша ситуация может быть не типичной, она потребует других подходов, помощи специалистов. Поэтому лучше предварительно проконсультироваться со специалистом, который оценит вашу ситуацию.

Ответственность за реконструкцию без разрешения

Спонтанная реконструкция без надлежащего оформления является административным правонарушением. Согласно статье 9.5 КоАП, при обнаружении факта ведения работ без разрешения на человека будет наложен штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

ВАЖНЫЙ! Законодательство допускает повторное наложение штрафов за продолжение реконструкции без разрешения.

Если после наложения штрафа не удалось получить согласование с архитектурным отделом муниципалитета, незаконная надстройка должна быть в соответствии со статьей 9.5 Закона об административных правонарушениях снесена собственником или уполномоченным органом самостоятельно. Сервисы.

Почему так важно получать разрешение на реконструкцию?

Не все частные дома подлежат реконструкции. Расширение площади за счет достройки блоков или увеличения этажности может привести к снижению прочности конструкции. Опасно находиться в таком доме. Вы также можете нанести ущерб окружающей среде, близлежащим зданиям. Важно соблюдать нормы Закона о градостроительстве. В противном случае последствия могут быть плохими. Чтобы их избежать, необходимо согласовать вопрос о перестроении конструкции. Дом будет осмотрен, нанесен на карту, изучен проект по внесению изменений в конструкцию. Это позволит специалистам понять, возможна ли запланированная работа.

Возведение дополнительного этажа

Если вы планируете построить дополнительный этаж, статус дома изменится. Затрагивается понятие этажности. Изменения должны быть отражены в технической и кадастровой документации на дом.

Но если в доме изначально был высокий потолок, хозяину остается только утеплить помещение изнутри. В результате можно легко переделать мансарду в мансарду. Помещения затем переводятся в статус жилых помещений из коммерческих зданий. Если возведение верхнего этажа осуществляется как надстройка в месте расположения кровли, требуется более тщательный анализ.

Предоставление разрешения определяется тремя основными моментами:

1. структура почвы на участке;
2. допустимость строительства более высокой конструкции в существующем городском контексте;
3. технические и качественные характеристики всего здания, а также элементов конструкции.

✅ Какие нужны документы?

Перед началом «санации» правообладателю предстоит собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с управлением архитектуры и строительства области.

Перед началом реконструкции готовят:

• заполненная форма уведомления администрации;
• российский паспорт;
• нотариально заверенная доверенность – если представитель действует от имени нескольких сособственников в доме;
• документ о праве собственности на ваш участок – по вашему желанию;

Администрация может запросить ГПЗУ на сайт. При этом другие документы предоставлять не нужно. Чиновники сами будут просить об этом через межведомственное взаимодействие.

После перестроения нужно подготовить:

• аналогичное сообщение — но о завершении работы;
• российский паспорт;
• соглашение об определении долей частного дома + графический план — в случае, если вы не являетесь единственным собственником жилого дома;
• технический план реконструируемого дома;
• квитанция об оплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Никакого дальнейшего участия от заявителя не требуется. Уполномоченный орган проверит документы, выдаст их для передачи в ФКП «Росреестр» и направит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственник должен ждать документы. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (техническим паспортом) и о праве собственности на жилой дом.

Разрешение на строительство капитальных строений на участке

Для объектов капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, требуется разрешение. Для его получения необходимо собрать пакет документов, а именно:

• Заявление (можно заполнить онлайн).
• Документы, подтверждающие права на землю.
• Принята схема расположения участка на кадастровом плане.
• Согласие всех собственников на строительство или реконструкцию.
• Положительное заключение по рассмотрению проектной документации.
• И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям и так далее).

Вы можете подать документы онлайн. Вы должны получить ответ в течение 5 рабочих дней.

Процедура получения разрешения

Требования по получению разрешительной документации обязательны в тех случаях, когда это влечет за собой существенные изменения строения. Инспекционные органы исходят из приказов, принимаемых федеральными и местными органами власти. Выполняются следующие обязательные процедуры:

1. контроль за безопасностью выполняемых работ как для здания, так и для людей;
2. осмотр правильного расположения несущих элементов и других важных конструкций;
3. проверка соблюдения пожарной безопасности и санитарных норм;
4. соблюдение имущественных и иных интересов третьих лиц, проживающих на прилегающих территориях.

Для проведения работ по изменению конструктивных параметров необходимо предварительно получить разрешение на реконструкцию частного дома. Вам необходимо обратиться в Департамент архитектуры или к ответственному лицу в местной администрации. Сотрудник приезжает по вашему адресу, снимает замеры и проводит исследование проекта. Если изменения не повлияют на качество постройки, вам будет предоставлено разрешение.

В первую очередь необходимо уточнить перечень документов в вашем населенном пункте. В разных регионах он может незначительно отличаться. Специалисты могут запросить дополнительные документы.

Для получения разрешения необходимо сделать следующее:

1. Обратитесь в БТИ. Здесь вы получите техническую документацию на дом и копию кадастрового плана.
2. Полученные документы направляются в Департамент Архитектуры вместе с заявлением.
3. В согласованный день приедет архитектор и нарисует профессиональный проект, включая эскиз планируемой перестройки.
4. После того, как пакет документов собран, его нужно отправить вместе с заявлением в Департамент Архитектуры. Разрешение должно быть подписано главным архитектором района.
5. После получения разрешения необходимо обратиться в СЭС и МЧС. При воздействии на внешние коммуникации требуется разрешение органов государственной власти.

Проект должен быть разработан в соответствии со всеми действующими санитарными нормами и техническими регламентами. Требования пожарной инспекции должны быть соблюдены. Если планируется менять инженерные коммуникации, составляется отдельный проект.

После реконструкции дома осуществляется приемка от комиссии. Он проверяет соответствие проведенных работ проекту, на основании которого выдано разрешение. Затем следует получить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре. Для этого направьте в ближайшее отделение Росреестра следующее:

• заявление, которое можно заполнить на месте;
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• выписка из ЕГРН;
• гражданский паспорт владельца;
• разрешение на реконструкцию;
• акт приемки работ;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Ответственный специалист примет документы и выдаст расписку об их получении. Если все в порядке, вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости и имущественных прав. Когда процедура завершена, документы возвращаются и выдается новая выписка из ЕГРН.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на строительство

Да, это возможно в некоторых ситуациях. Основные причины – неполный пакет документов или несоответствие документов установленным требованиям. В этом случае вы можете исправить все неточности и подать документы повторно.

Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?

Не все владельцы частных домов хорошо осведомлены о законодательстве РФ. При этом зачастую реконструкцию начинают, не уведомив о такой работе компетентный орган. Важно понимать, чем это может обернуться.

Как правило, при проведении реконструкции частного дома проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Вы также должны знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соблюдение всех норм и требований проверяет местная администрация. И на основании этого принимает решение.

Если реконструкция проводилась без предварительного согласования работ, придется заплатить штраф. Размер зависит от ситуации. Если действующие нормы были просто нарушены, придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если незаконная реконструкция повлекла негативные последствия для окружающей среды или близлежащих объектов, размер санкции увеличится до 2000-4000 рублей.

После оплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если при обследовании частного реновируемого дома будет выявлено нарушение норм ГК, потребуется привести дом в соответствие с установленными требованиями либо полностью его снести, либо достроить блоками (возвратить в первоначальный вид) форма).

Такие санкции грозят домовладельцу только в случае нарушения. И они самые безобидные. Гораздо хуже обрушение здания или нарушение прав владельцев соседнего участка. Нужно понимать, что в случае самовольной реконструкции не получится совершать какие-либо сделки с имуществом: продать частный дом, подарить или завещать его, сдать в аренду. Все будет объявлено незаконным.

Особенности использования маткапитала на реконструкцию дома

На основании пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256 уставной капитал может быть направлен на реконструкцию дома.

Важно, чтобы выполнялись следующие условия:

• ребенку исполнилось 3 года;
• площадь дома должна увеличиться при реконструкции;
• дом должен находиться в совместной собственности;
• на каждого члена семьи жилая площадь не должна превышать 18 кв.

Чтобы направить родовой капитал на реконструкцию, нужно обратиться в Пенсионный фонд России.

Вместе с заявлением о распоряжении материнским капиталом необходимо:

• паспорт;
• свидетельство о рождении капитала;
• документы на частный дом, участок земли;
• разрешение;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право на дом и земельный участок владельца свидетельства или ее супруга.

Документы проверяются в течение 2 месяцев. После этого ПФР перечисляет половину суммы на счет получателя. Остальные деньги поступают не ранее, чем через полгода после первого платежа. Для этого необходимо повторно обратиться с заявлением и актом проверки выполненных работ. Документ выдается в местной администрации, в управлении архитектуры и градостроительства.

Другой вариант перечисления средств предусмотрен, если реконструкцией занимается подрядчик. После завершения работ вся сумма перечисляется на счет компании.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения

У нас, как показывает практика, сначала делают реконструкцию, а документацию откладывают на потом. Может быть, никто и не заметит.

Но все понимают, что рано или поздно реконструкцию дома необходимо узаконить, чтобы избежать проблем в будущем.

Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке

Итак, если реконструкция уже сделана, есть два способа ее оформления:

1. Мы также можем связаться с администрацией и пройти процедуру, описанную выше — так и должно быть по правилам. Но здесь вы должны быть уверены, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Кроме того, администрация может в любой момент отказать в выдаче разрешений.
2. Законный порядок.

Что нужно учесть до обращения в суд

Суды не всегда встают на сторону истца. Вероятность положительного решения будет выше при соблюдении нескольких условий:

• Кредитор должен иметь права на землю. Это может быть право собственности, пожизненное наследственное владение, бессрочное пользование. Суды обычно отказывают жильцам.
• Ремонт не должен ставить под угрозу безопасность дома. Истец должен доказать этот факт. Можно даже заказать строительную экспертизу для суда. Вы можете обратиться в суд с заявлением о проведении экспертизы. Обращение к специалистам до суда обычно дешевле.
• Преобразование объекта не должно ущемлять права заинтересованных лиц. Например, перестройка жилого дома с увеличенной площадью может стать причиной приближения СКУД к границе участка. Суд может счесть, что это нарушает права ваших соседей. Риск можно свести к минимуму путем заключения договоров с соседями. Еще одним примером нарушения прав являются случаи, когда подъезд к инженерным коммуникациям после преобразования объекта становится затруднительным.
• До суда предпринимались попытки легализоваться до суда. Это означает, что владелец обратился к администрации и получил отказ. Если не было предпринято никаких действий и вы сразу обратились в суд, вероятность отрицательного решения выше.

✅ Сроки и стоимость

Вместе с обновлением Закона о градостроительстве изменились и условия легализации строительства/реконструкции домов.

Срок подготовки ответа на сообщение – 7 рабочих дней. Однако этот срок действителен только в том случае, если он был одобрен администрацией. Если последовал отказ, срок будет увеличиваться до устранения причин его возникновения.

Легализация после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит необходимые выписки.

Уведомление о начале реконструкции предоставляется бесплатно.

Заявитель оплачивает только расходы по подготовке технического плана. Стоимость варьируется в зависимости от региона. Минимальный чек 8 000 рублей, а цена на сложные позиции до 20 000 рублей.

Уведомление об окончании строительства также бесплатно. Однако правообладатель должен немедленно оплатить государственную пошлину за легализацию реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, это 350 руб. Квитанция прилагается в оригинальном виде.

Сколько стоит разрешение?

При получении разрешения гражданин должен нести расходы. На момент оформления документов необходимо оплатить подготовку проекта. Цена зависит от площади дома, сложности работы, тарифов компании, которая составляет документ.

Также в расходы необходимо включить:

• оформление технического паспорта;
• государственная пошлина.

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с пунктом 1 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ (далее — Федеральный закон № 256) средства маткапитала могут быть направлены на реконструкцию жилого дома при условии соблюдения нескольких условия:

• успеваемость ребенка 3 лет;
• жилая площадь должна быть увеличена;
• дом находится в совместной собственности;
• жилая площадь на одного члена не превышает 18 кв.м.

При соблюдении всех условий вы можете обратиться в пенсионный фонд в России (далее — ПФР) и подать заявление на распоряжение уставным капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФР перечисляет 50% суммы гранта на счет получателя капитала в течение 2 месяцев, а остальные деньги переводятся не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого нужно повторно обратиться в Пенсионный фонд РФ с заявлением и экспертизой о реконструкции. Этот документ выдал отдел архитектуры и градостроительства администрации.

Если к реконструкции привлекался подрядчик, вся сумма после завершения работ будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома нельзя отложить до достижения ребенком 3-летнего возраста, можно провести необходимые работы, а затем получить первоначальный капитал для компенсации затрат на ремонт дома. Также Федеральным законом № 256 предусмотрена возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Образец разрешения на реконструкцию частного дома

Разрешение на реконструкцию имеет форму, установленную на региональном уровне.

 

В документе должны быть указаны:

• кому выдано разрешение (название застройщика, данные о резиденте);
• номер документа;
• данные уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта или органов местного самоуправления, выдавших разрешение;
• наименование основного строительного объекта в соответствии с проектной документацией;
• особенности дизайна;
• описание этапа строительства;
• адрес объекта;
• срок действия документа;
• должность, ФИО и подпись уполномоченного работника;
• дата выпуска.

Как согласовать реконструкцию по закону

Не все строительно-ремонтные работы относятся к реконструкции и требуют уведомления. Например, если вы проводите капитальный ремонт объекта, но при этом не меняете параметры, фасад, этажность, разрешение на реконструкцию дома давать не нужно.

Если запланированные работы касаются реконструкции, рекомендуем действовать в соответствии с законодательством. Это поможет сэкономить много времени и сил. Гораздо проще и дешевле согласовать запланированные работы, чем узаконивать уже выполненные.

Пошаговая процедура оформления документов на реконструкцию дома выглядит следующим образом:

1. Отправьте уведомление о ремонте. Проектная документация для этого не нужна. Достаточно создать схему SPOZU на форме уведомления.
2. Дождитесь ответа от местной администрации. Пока вы не получите положительный ответ, работа не может быть начата.

При этом ситуация может развиваться в двух направлениях:

1. Вы получаете положительный ответ и можете приступать к строительству.
2. Вы получили разрешение на строительство. В этом случае вы можете устранить причины отклонения и отправить уведомление повторно.

Регистрация перепрофилирования жилых домов не требует предоставления проектной документации. Но работы, которые вы будете выполнять, должны соответствовать заявленным. Снести старый дом и построить на его месте новый под видом реконструкции не получится. Несоответствие будет выявлено. И нужно узаконить самострой.

После завершения работы действуем по следующей схеме:

• Составление технического плана. Обращаемся к кадастровому инженеру, заключаем с ним договор. Вы можете заказать технический план дома после переоборудования в компании «Геомер Групп».
• Когда технический план готов, мы уведомляем администрацию о том, что работа выполнена и прикрепляем техническую документацию.

Дальше остается только ждать комиссию, которая проверит соответствие фактически выполненных работ заявленным. Комиссия идет на сайт, поэтому вероятность обмана администрации невелика. Несоответствие будет выявлено и вы получите приказ вернуть все в исходное состояние. Если нарушений нет, вы получите уведомление о соответствии.

Оформление реконструкции жилого дома осуществляется в ЕГРН. Вносимые изменения должны быть внесены в Сводный реестр и отражены в выписке на имущество. По закону местная администрация должна сдать документы в Росреестр. Если вы не хотите ждать, вы можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам Geomer Group. Так вы сэкономите время.

Заявки на внесение изменений необходимо направить в Росреестр с приложением всех четырех уведомлений. Через 7 дней после получения заявки все изменения будут зарегистрированы в реестре. Вы получите выписку из ЕГРН с новыми параметрами дома.

Читайте также: Общедоступный прогноз погоды на весь 2022 год

Документы

Если вы хотите получить разрешение на ремонт своего дома впервые, тщательно подготовьте пакет документов. Для оценки заявки необходимо следующее:

• технический план или кадастровый паспорт от БТИ;
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
• гражданский паспорт владельца;
• проект с архитектурными решениями реконструкции;
• топографический анализ территории, при необходимости.

Документы проекта содержат следующее:

1. объяснительная записка;
2. документы инженерных сетей;
3. план расположения здания;
4. объекты, подлежащие сносу;
5. подтверждение законности документации, выданной неправительственными организациями.

Вместе с документами подается заявление, которое можно заполнить на месте. Пакет документов рассматривается в течение одного месяца. Оформление, решение и оформление разрешения не требуют уплаты государственной пошлины.

Если планируется перепланировка, которая может повлиять на прочностные характеристики здания, необходимо привлекать организацию с согласованием СРО. Все остальные работы можно заказать в обычной строительной компании или провести лично.

✅ Как узаконить самовольную реконструкцию дома через суд

Проще, выгоднее и быстрее узаконить реконструкцию в административном порядке. Но часто это невозможно. Одна из причин – отсутствие разрешения на «перестройку». Это происходит, если хозяин дома не уведомил власти о реконструкции, а провел ее тайно.

Потом, когда нужно будет продать, подарить или заложить дом, появятся нарушения. А потом надо будет легализовать изменения. Администрация конечно откажет — остается возможность легализации через суд.

Куда подавать иск?

Если реконструкция производилась без разрешения, необходимо подать иск о признании реконструкции законной и права собственности на жилой дом.

По общим правилам иск о легализации выдвигается:

• в районный суд — при проведении строительных работ на сумму более 50 000 рублей;
• в мировой суд — иск, по цене меньше указанной суммы;
• в третейский суд — разрешаются споры между юридическими лицами.

Исковое заявление направляется в суд, расположенный в районе частного реконструируемого дома — в силу ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Предварительно следует узнать график приема населения и режим работы судебного органа.

Пошаговое руководство

Для признания реконструкции незаконной через суд необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Обратитесь в администрацию для согласования.
2. Получить ответ в виде отказа — в 99% случаев.
3. Подготовить документы на жилой дом.
4. Заказать строительную технико-техническую экспертизу (по желанию) — соответствие здания градостроительным, санитарным и другим нормам.
5. Заполните претензию, оцените стоимость и сделайте несколько копий.
6. Отправьте исковое заявление в судебный пристав.
7. Получить решение в пользу узаконивания результатов реконструкции.
8. Получите копию решения суда.
9. Подать документы в ЕГРН для внесения изменений в кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Руководство общепринято, но не гарантирует успеха в предстоящем деле. Истец должен оценить свои силы, подготовить правовую позицию, собрать доказательства и предстать перед судом. Рекомендуем привлечь юриста – это повысит шансы на успех.

Документы для суда

Правовая позиция должна быть подтверждена документально. Суд потребует документы, подтверждающие, что реконструкция соответствует стандартам.

Истец готовит:

• российский паспорт;
• копии выписок из ЕГРН — на участок под домом и жилым домом;
• копия технического плана здания;
• копии договора с подрядчиками, строительными компаниями и другими организациями, которые занимались реконструкцией дома;
• действие-заключение инструментов — что реконструкция не нарушает безопасности, и объект можно подключить к коммуникациям;
• другие разрешительные документы — от Роспотребнадзора, МЧС, Росавиации и так далее
• копии переписки с администрацией, попытки узаконить изменения в обычном порядке;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копии заявления о требованиях — по количеству участников (не менее 3-х экземпляров).

Предоставляем образец для подачи претензии:

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Ошибочно мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя вносить в кадастр. Фактически суд может принять решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться собрать доказательную базу — подтверждение того, что сохранение здания не ущемляет права других лиц, охраняемые законом интересы, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

На практике бывает так, что на момент реконструкции существовали только правила, допускающие пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например спустя десятилетия, оказалось, что изменение параметров дома произошло с нарушением. Каждое дело рассматривается в суде индивидуально.

Чем реконструкция отличается от капитального ремонта и перепланировки

Под перепланировкой понимаются манипуляции по изменению внутренних частей жилища. Например:

• движущиеся стены и окна;
• снос стен;
• обустройство дополнительного санузла.

Разрешение на преобразование выдается муниципалитетом.

Под капитальным ремонтом понимается восстановление устаревших или поврежденных частей конструкции, замена технического оборудования. Для такой деятельности не требуется разрешения.

Перепланировка предполагает изменение фасада дома, уменьшение или увеличение площади, изменение высоты, добавление мансарды и т д. Для организации перепланировки необходимо получить разрешение на ее проведение. Выдается местным отделом градостроительства населенного пункта и согласовывается с муниципалитетом.

Вопросы наших читателей

Как получить разрешение на реконструкцию частного дома через Госуслуги?

Портал Национальной службы предоставляет возможность подать заявку на получение разрешения.

Пользователю необходимо:

• войти в личный кабинет, используя свой логин и пароль;
• перейти в раздел «Разрешение на строительство»;
• выбрать услугу;
• заполнить форму, предоставленную системой;
• подать заявку на оценку.

Статус заявки можно отслеживать в личном кабинете. Гражданину будет предложено представить оригиналы документов в назначенную дату.

Как должна выглядеть законная реконструкция

Как и куда обращаться

Сама процедура различается в зависимости от региона (тут она отдана на откуп региональному, а не федеральному законодательству), но в целом она выглядит так:

1. Хозяин дома начинает перепланировку и заказывает план пристройки дома в проектной организации.
2. Сам план вместе с приложенными документами направляется в контролирующую организацию.
3. Если организация не имеет возражений и утвердила план реконструкции, строители приступают к работе.
4. По результатам реконструкции оформляется технический паспорт и другие документы на недвижимость.
5. Документы направляются в местное отделение Росреестра, которое вносит изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Поэтому вы должны связаться с:

• в местный орган надзора в сфере строительства и архитектуры;
• на подобные Росреестру, которые внесут изменения в ЕГРН.

Считаете ли вы существующий порядок регистрации реконструкции жилья достаточным? Хватит бюрократии. Владельцы зданий должны иметь возможность отремонтировать свою собственность. Необходимо улучшить контроль со стороны надзорных органов за реконструкцией жилья. При перестройке необходимо учитывать функции конкретного объекта и технические характеристики. Что-то может быть разрешено делать автоматически, что-то — только по согласованию с компетентными организациями

Необходимые документы

Необходимо представить в надзорные органы:

1. Выписка из ЕГРН о праве собственности на здание и участок.
2. Технический план конверсии.
3. Заявление на уточнение характеристик дома.
4. Объявление о завершении реконструкции и сдаче дома. Приемная комиссия должна осмотреть дом и подтвердить, что внесенные изменения не противоречат техническим и законодательным требованиям к жилому дому – и что дом может быть внесен в ЕГРН в новом виде.

Однако конкретный пакет документов зависит от региональных нормативов — а потому их следует уточнять у местных властей еще до начала строительства.

По окончании работ для внесения изменений в ЕГРН необходимо предоставить:

1. Решение местного надзорного органа о том, что реконструкция не противоречит нормам закона.
2. Решение комиссии о приемке реконструируемого имущества в эксплуатацию.
3. Новые документы на дом и участок, сделанные кадастровыми инженерами.